INDICATEUR CONJONCTUREL

Pour mieux comprendre l'économie Les principaux indicateurs économiques et conjoncturels :

° Revenus et consommations des ménages,

° Les prix ( consommation, indice de référence des loyers, indice du coût de la construction),

° Emploi,

° Marché du travail,

° Conjoncture dans le bâtiment ( chiffres commercialisation de logements neufs, et constructions neuves).

° Pouvoir d'achat de l'euro,

° Smic.

TAUX DE LA BANQUE CENTRALE EUROPENNE La BCE laisse son principal taux directeur inchangé à 1% La Banque centrale européenne (BCE) a maintenu jeudi son principal taux directeur inchangé à 1%, son plus bas niveau historique auquel il stationne depuis décembre. Le taux de refinancement reste donc à 1,0%, le taux de facilité de dépôt à 0,25% et le taux de prêt marginal à 1,75%. Menées par la Bundesbank, plusieurs banques centrales des pays les moins endettés de la zone euro - et donc les mieux notés - veulent que la BCE en revienne à une politique monétaire plus orthodoxe. La BCE, sous la houlette de son nouveau président Mario Draghi, a mené en décembre et en février deux opérations de refinancement à trois ans qui se sont traduites par l'injection de plus de 1.000 milliards d'euros dans le système financier. Le groupe emmené par la Bundesbank redoute que ces mesures, qui ont vraisemblablement évité une crise de liquidités dans la zone euro, n'entraînent des pressions inflationnistes. CREDIT IMMOBILIER Les raisons d'un décrochage qui ne fait que commencer ! Ceux qui acquièrent leur logement pour la première fois à Paris et en Ile-de-France sont les principales victimes. L'attentisme préélectoral n'est pas seul en cause. Les prix, la réduction des durées d'emprunt et le resserrement des conditions bancaires jouent aussi. Un phénomène européen. L'effondrement de plus de 40 % du crédit immobilier constaté en février devrait s'installer. L'attentisme lié à la présidentielle n'explique pas, à lui seul, la chute des signatures de prêts à l'habitat. Les derniers chiffres de l'Observatoire du crédit immobilier corroborent ceux de la Banque de France. Ils font état d'une baisse de 56 % entre décembre 2011 et janvier 2012 et de plus de 34 % sur le dernier trimestre écoulé par rapport à la même période de 2011. Actuellement, aucune inversion de tendance n'est en vue. Radiographie de cette chute en cinq questions POURQUOI LES BANQUES RESSERRENT LEURS CONDITIONS ? La fin du prêt à taux zéro (PTZ) dans l'ancien a particulièrement affecté les accédants à la propriété. Une décision qui n'appartient pas aux banques. Or 75 % de ceux qui y recourent achètent leur premier logement. Désormais, en revanche, les prêteurs appliquent leurs critères d'octroi à la lettre, là où ils faisaient des exceptions, et réduisent les durées. Acheter sans apport est terminé, et il n'y a plus de prêts à trente ans. Désormais, en revanche, les prêteurs appliquent leurs critères d'octroi à la lettre, là où ils faisaient des exceptions, et réduisent les durées. « Acheter sans apport est terminé, et il n'y a plus de prêts à trente ans. Les banques veulent capter les emprunteurs les plus solvables ayant une capacité d'épargne. Ce sont eux qui bénéficient de la baisse de taux à moins de vingt ans. En revanche, la réduction des durées de prêt et la stabilité, voire la hausse, des taux à plus de vingt ans excluent les emprunteurs aux capacités financières plus faibles. Surtout, les banques sont inflexibles sur les conditions. Des hauts revenus à Paris, pour lesquels les banques pouvaient aller au-delà des 33 % d'endettement sur le revenu, ne passent plus les critères. Il faut montrer patte blanche avec deux CDI et ne pas sortir d'une période d'essai. En province, les banques se remettent à étudier le budget essence, qu'elles incluent dans le calcul du reste à vivre. POURQUOI CETTE TENDANCE EST DURABLE ? Les observateurs du marché se montrent pessimistes ou indécis. Mais aucun ne pronostique d'embellie sérieuse, malgré des anticipations de baisse des prix pour la France entière. Au quatrième trimestre 2011, les appartements ont perdu 0,4 % par rapport aux trois mois précédents, les maisons 1,3 %. Sur la base des promesses de vente signées en début d'année, les notaires prévoient à fin mai un repli de 3,2 % des prix à Paris et de 3 % en région. Sur 2012, il pourrait être de - 5 % dans les régions les plus dynamiques et de - 10 % ailleurs. Et ce sans scénario de récession accompagnée d'une hausse des taux. « La baisse se prolongera d'ici à l'été, la demande ne se redresse pas vraiment, indique Michel Mouillart, le président de l'Observatoire du crédit immobilier. La situation économique n'est pas du côté de l'emploi et du pouvoir d'achat, il n'y a pas de coup de pouce public à attendre. Et il y aura une remontée des taux à 4,25 %-4,35 % d'ici à la fin de l'année. Face au risque de hausse du coût de l'obligation, les taux sont aujourd'hui anormalement bas. » Au total, selon lui, la distribution de crédit devrait se contracter d'un peu plus de 30 %, soit de 50 milliards sur l'année, avec un atterrissage autour de 115 milliards, le niveau de 2004. Même analyse au Crédit Agricole Ile-de-France : les prix du marché immobilier sont jugés surévalués de 25 à 35 % et il n'y a pas de baisse significative à attendre. Pascal Célerier, son directeur général, anticipe une production en baisse de 20 %. Les plus positifs disent qu' « il ne va pas se passer grand-chose ». Si déblocage il y a, il viendra de la situation de l'emploi... ________________________________________________________________ FRANCE : les mises en chantier s'effondrent ! Au premier trimestre, les mises en chantier ont chuté de 12,9 %. Le nombre de permis de construire recule, lui, de 0,6 %. Les mises en chantier de nouveaux logements se sont effondrées de 12,9% en France sur les trois premiers mois de l'année 2012, comparé à la même période en 2011, après une brutale décélération en mars, a annoncé mardi le ministère du Logement. Le nombre de permis de construire pour ces mêmes logements neufs est lui aussi passé dans le rouge, en baisse de 0,6% sur la même période. Le mois dernier, les mises en chantier de logements avaient progressé de 2,7%, et les permis de construire de 8,5% sur un an pour la période entre décembre 2011 et février 2012. En janvier et en février, les mises en chantier de logements neufs sur trois mois avaient augmenté davantage, respectivement de 26,6%, et de 26,7%. Pendant la période comprise entre janvier et mars 2012, le nombre de mises en chantier de logements neufs s'est élevé à 83.207. Au cours des douze derniers mois (avril 2011 à mars 2012), le nombre de mises en chantier de logements neufs, avec 366.220 commencés, est en hausse de 9,4% par rapport aux douze mois précédents, alors que le rythme de progression était de 19,7% en janvier. Pour les permis, le nombre de logements neufs autorisés au cours des douze derniers mois (avril 2011 à mars 2012) s'élève à 465.271, soit une hausse de 13,1% par rapport aux douze mois précédents, contre une hausse de 15,1% fin janvier. En 2012, pour sa dernière année, le taux du « Scellier », rabais fiscal accordé aux investisseurs achetant des logements neufs afin de les louer, a été de nouveau « raboté » à 13% (contre 22% en 2011), ce qui a incité de nombreux promoteurs, au vu aussi de la conjoncture économique, à fortement ralentir le lancement de nouveaux programmes et le dépôt de permis de construire. ________________________________________________________________ La baisse des ventes de logements neufs s'accélère mais les prix font de la résistance ! Les ventes des promoteurs ont chuté de 25 % au 1 er trimestre par rapport à la même période l'an dernier et chez les constructeurs de maisons individuelles, le recul, s'il n'est encore que de 14 % sur douze mois en cumul, s'accélère. Mais les prix restent plutôt stables en moyenne, voire augmentent. La baisse des ventes de logements neufs s'accélère. Selon le bilan dressé ce matin par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et l'Union des Maisons Françaises (UMF), les réservations commerciales enregistrées par les promoteurs ont reculé de 25 % au 1 er trimestre 2012 par rapport à la même période l'an dernier, avec un effondrement à Rouen (- 77 %), à Bordeaux (- 47 %), ou encore à Toulouse (- 44 %). « Même l'Ile-de-France a reculé de 21 %, pourtant je pensais que la baisse y serait limitée », confesse le président de la FPI, Marc Pigeon. Nexity a annoncé pour sa part hier soir une baisse de ses ventes de 20 % en volume et de 24 % en valeur. Les ventes des constructeurs de maisons individuelles, elles, ont cédé 14 % sur les douze derniers mois glissants à fin mars et surtout, leur déclin s'est accentué sur le mois de mars (- 18 % par rapport à mars 2011). Les constructeurs ont subi une chute particulièrement prononcée en mars en Ile-de-France (- 26 %), dans le Grand Ouest (- 25 %), en Paca (- 33 %) et en Languedoc-Roussillon (- 36 %). L'attentisme électoral a sans doute beaucoup joué, mais de manière difficilement quantifiable. Les professionnels préfèrent pointer du doigt le zonage géographique du prêt à taux zéro plus (PTZ +), qui pénalise les zones peu tendues (rurales ou en grande périphérie) où les constructeurs sont très présents. « Cela a désolvabilisé les primo-accédants dans des zones où les revenus sont bas », analyse le président de l'UMF, Christian Louis-Victor. Côté promoteurs, le rabot de l'avantage fiscal Scellier a fait chuter les ventes aux investisseurs locatifs. Elles n'ont représenté que 41 % du total des ventes au 1 er trimestre contre 50 % un an auparavant, passant de 8.600 à 5.200 ventes trimestrielles. « Les ventes de Scellier ont baissé de 60 % par rapport au 1er trimestre 2010, souligne le président de la FPI, Marc Pigeon. Cela se reflétera par une chute des mises en chantier dans un an. » Constructeurs et promoteurs posent actuellement leurs jalons pour obtenir du nouveau gouvernement une refonte des aides, avec une reconduction de l'aide à l'investissement locatif (lire ci-dessous) et un PTZ + plus favorable aux zones non tendues. Les ménages achètent plus petit Mais la chute des ventes ne s'est, pour l'heure, pas traduite par un recul significatif des prix. Chez les constructeurs, dont les prix avaient augmenté de 4,5 % l'an dernier, « les contraintes réglementaires coûtent cher, cela limite les possibilités de baisse des prix, explique Christian Louis-Victor. Les ménages compensent en achetant plus petit : en deux ans, la surface moyenne des maisons est passée de 124 à 104 m2 » pour un prix moyen de 109.000 euros (hors terrain). Signe d'un problème de solvabilité, les maisons basse consommation (BBC), qui coûtent sensiblement plus cher, représentaient 25 % des ventes des constructeurs début 2011 et seulement 18 % aujourd'hui. Les prix des promoteurs, eux, ont augmenté de 4,4 % (pour les appartements) au 1 er trimestre, avec + 1,1 % en Ile-de-France et + 5,4 % en moyenne en province. « La hausse est à relativiser. Les achats actuels se font proportionnellement davantage en zones urbaines ou tendues, plus chères, ce qui déforme la moyenne », explique Marc Pigeon. Au-delà des actuels efforts commerciaux (droits de mutation offerts etc.), « il n'y aura de vraie baisse des prix que si les stocks "physiques", de logements achevés et non vendus s'accroissent en fin d'année », estime le président de la FPI. Pour l'heure, les promoteurs ont préféré baisser leurs mises en vente (- 21 % au 1 er trimestre). L'offre commerciale a tout de même augmenté mais le stock physique reste à un niveau jugé normal par la FPI. Cette dernière maintient donc sa prévision de 80.000 ventes cette année, contre 103.000 l'an dernier, et l'UMF table sur une baisse de 15 %, aboutissant à 130.000 maisons vendues. ________________________________________________________________ QUEL RÔLE JOUENT LES PRIX DE L'IMMOBILIER ? A Paris, les prix constituent un facteur bloquant pour la demande de crédit. A leurs niveaux actuels, ils « désolvabilisent » beaucoup d'acheteurs potentiels. Ce constat est moins vrai en province. Un Parisien qui gagne en moyenne 4.710 euros peut s'offrir 31 m 2, sur la base de 8.500 euros le mètre carré. En province, une personne qui gagne 2.600 euros peut s'offrir deux fois plus grand. en Ile-de-France, pour 1.000 euros par mois sur vingt ans, un particulier accède à 28,5 m 2, contre 70 m 2 à Strasbourg. L'an dernier, les prix ont augmenté en région parisienne et dans les métropoles de région les plus dynamiques. Les ventes ont reculé de 8 % sur un an en Ile-de-France. En province, celles-ci ont augmenté de 14 % alors que les prix se sont infléchis. A Saint-Etienne, par exemple, ils ont reculé de 3 % pour les maisons et sont restés stables pour les appartements. QUI SONT LES PRINCIPALES VICTIMES ? Ceux qui acquièrent pour la première fois leur résidence principale à Paris et en Ile-de-France. La région enregistre la plus forte chute du nombre de dossiers avec compromis de vente signé, à - 27 % contre - 21 % pour l'Hexagone. En Provence-Alpes-Côte d'Azur, ils diminuent de 24 %, suivi de l'Aquitaine (- 22 %), du Nord-Pas-Calais (- 21 %) et de Rhône-Alpes (- 18 %), alors que la Bretagne progresse de 1 %. L'Ile-de-France est aussi la seule région où les dépôts de dossiers baissent ; partout ailleurs, ils augmentent (+ 6 %). Les primo-accédants sont les plus affectés, surtout les jeunes. « Ceux qui achètent pour la première fois sont sortis du marché, en particulier les ménages les plus modestes », note Michel Mouillart. LA FRANCE EST-ELLE LA SEULE TOUCHEE ? L'effondrement est aussi alarmant en Italie. Le crédit immobilier est en baisse pour son quatorzième mois d'affilée et n'a jamais été aussi bas depuis cinq ans. La Centrale des risques financiers vient même de tirer la sonnette d'alarme, après la chute de 48 % des demandes en février et de 44 % en janvier. L'Allemagne non plus n'échappe pas à la contraction. Selon la Bundesbank, les banques y ont accordé 14,2 milliards d'euros de crédits nouveaux en février, contre 15,6 milliards en janvier. C'est la seconde baisse d'affilée depuis décembre, et ce dans un contexte de taux historiquement bas, à 3,52 %. Au Royaume-Uni, après un début d'année stable, les banques s'attendent à réduire leurs prêts malgré une anticipation de hausse de la demande. « Au cours des trois derniers mois, les critères de notation des emprunteurs ont été rendus plus sévères et la proportion des demandes de prêts approuvées a diminué », explique la banque centrale. C'est la première fois qu'un tel recul est attendu depuis le deuxième trimestre 2010. Standard & Poor's parie sur une chute de 15 % des prix de l'immobilier ! L'agence de notation Standard & Poor's est beaucoup plus pessimiste que les experts français sur l'avenir du marché immobilier hexagonal. Selon le rapport publié jeudi par S&P, les prix de l'immobilier résidentiel français pourraient chuter de 15 % d'ici à la fin de 2013. Ils reviendraient ainsi à leur niveau de début 2009. « Si l'expérience passée en la matière se confirme, le marché français approche de son point de correction », affirme l'agence. Les auteurs du rapport remarquent que la hausse continue de la pierre française, malgré une brève correction à la suite de la crise financière de 2007-2008, est un phénomène unique en Europe. « D'après nos estimations, la capacité d'emprunt des ménages explique pour une bonne part la croissance des prix depuis 2000 », ajoute l'agence. ________________________________________________________________ Immobilier : le scénario d'une baisse des prix en France se renforce une chute de 40%... Un retour au rapport de long terme entre le prix de l'immobilier et le revenu des ménages implique une chute des prix de 40 %, soit 7 % par an pendant sept ans. Les prévisions d'une baisse durable des prix du marché immobilier français se multiplient. Pour l'heure, si la baisse des prix dans l'ancien a commencé en province, elle reste modeste en Ile-de-France. Sur la base des promesses de vente, les notaires prévoient ainsi pour Paris -le marché le plus tendu -un prix du mètre carré ramené à 8.100 euros en juin contre 8.300 euros à fin février. Autant dire un prix qui reste stratosphérique : il représente plus de 12 fois le revenu annuel disponible moyen d'un ménage. Dans la France entière, le prix actuel de l'immobilier est en moyenne de 4,8 fois le revenu des ménages contre un ratio de long terme (depuis 1984) de 3,2, rappelle l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). Qui plus est, les prix sont aujourd'hui inférieurs à leur pic d'avant 2008 partout en Europe sauf en France. Cette situation dure depuis des années, mais les annonces préélectorales de suppression d'aides fiscales comme le Scellier et le tour de vis sur le crédit immobilier changent la donne. Fin mars, le magazine « The Economist » a ouvert le bal en calculant que le marché français était surévalué de 47 % (comparé à 22 % pour le Royaume-Uni) vu les revenus des ménages et le niveau des loyers. « Les prix de l'immobilier résidentiel français pourraient chuter de 15 % d'ici à la fin 2013 et revenir à leur niveau de début 2009 », a renchéri, mi-avril, l'agence de notation Standard & Poor's. « Un simple retour à la moyenne de long terme du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ 40 %, soit 7 % par an pendant sept ans », a embrayé le cabinet de recherche PrimeView dans une étude publiée vendredi. Les professionnels de l'immobilier arguent qu'il ne peut pas exister de bulle spéculative puisque l'offre est inférieure aux besoins en logements. Mais le Royaume-Uni est dans le même cas, pourtant les prix y ont baissé, rétorque Standard & Poor's. Par ailleurs, nombre d'économistes rappellent que la faible hausse des loyers français depuis le milieu des années 1980 prouve que la flambée des prix à l'achat ne résulte pas d'une pénurie d'offre. ________________________________________________________________ IMMOBILIER PARISIEN: Les acheteurs reprennent le pouvoir Dès que l'on dépasse un budget de 300.000 euros, le marché à tendance à se crisper à Paris. En banlieue, surtout en grande couronne, le marché résiste moins bien que dans la capitale. Les acheteurs reprennent le pouvoir. L'heure de la sagesse a sonné sur le marché résidentiel parisien. Même si la capitale est une destination internationale pour les acquéreurs français et étrangers, tous les biens ne partent plus à n'importe quel prix. « Depuis quelques mois, on assiste à un réajustement des prix de présentation pour les biens surévalués constate Gilles Ricour de Bourgies, Président de la chambre FNAIM Paris Ile-de-France. Nombre de vendeurs qui avaient tenté de céder leur appartement en direct en affichant des prétentions élevées, s'adressent désormais aux agences immobilières ». Des vendeurs encore gourmands, des acquéreurs particulièrement timides, le marché tourne au ralenti dans la capitale où seuls les particuliers en quête d'un investissement patrimonial restent relativement actif. Les transactions de confort sur la résidence principale réalisées par des secondo-accédants à la propriété sont plus rares . D'autant plus que les acquéreurs misent sur un recul des prix de l'ordre de 10 % dans la capitale, compte tenu de la forte hausse enregistrée l'an dernier. « Portant sur des petits logements, la plupart des ventes se concluent entre 200.000 et 300.000 euros poursuit Gilles Ricour de Bourgies. Pour les grosses transactions d'un montant compris entre un peu plus de 300.000 euros et deux millions d'euros, l'attentisme généralisé bloque quasiment le marché, à l'exception des biens de qualité ». Dès qu'un appartement est bien situé, bien éclairé et dispose d'une vue dégagée, il parvient à se vendre, dans un délai un peu certes plus long que l'an dernier. Et ce, même s'il nécessite des travaux. Pouvoir restructurer un appartement à ses goûts constitue une opportunité pour les candidats à l'achat souhaitant se créer un univers bien à eux et.... spectateurs des émissions télévisées consacrées à la décoration.En revanche, tout appartement présentant des défauts est sanctionné sur ce marché offreur. Marché moins résistant en grande banlieue En dehors de la capitale, la proche couronne évolue comme Paris, en termes de demande. Les investisseurs plus axés sur le rendement que sur la valorisation franchissent le périphérique pour obtenir un point de rendement de plus qu'à Paris, soit environ 4 % contre 3 %. Quant à nombre d'accédants à la propriété, ils préfèrent pour l'instant s'abstenir. Plus l'on s'éloigne de Paris, plus l'attentisme s'amplifie, ce qui pénalise la grande couronne. Au lieu de se précipiter les acheteurs visitent davantage de biens pour sentir le marché et multiplier les comparaisons. Lorsqu'ils formulent une offre, ils n'hésitent plus à négocier. Dans ces conditions, le marché enregistre un volume d'activité en baisse de 15,5% entre le 1er trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012, selon les dernières estimations de Century 21. Toujours d'après ce réseau de franchise : « En se basant sur un montant moyen d'acquisition de l'ordre de 244.000 euros, le recul du prix moyen au mètre carré permet aux acquéreurs franciliens d'acheter plus grand, la surface moyenne augmentant de 4,3 mètres carrés ». Sans surprise, les échéances électorales incitent les candidats à l'achat pour se loger ou pour investir à faire preuve d'une grande réserve. « Une fois l'inconnue présidentielle levée, le marché pourrait reprendre un peu des couleurs début mai . Mais un régime de cohabitation pourrait compliquer la donne » confie un agent immobilier. En attendant, les acheteurs reprennent le pouvoir. Au demeurant, si l'on dispose d'un plan de financement bouclé pour un bien détenu par un vendeur pressé et prêt à négocier, c'est inutile d'attendre le résultat des élections pour se décider et passer à l'acte. ________________________________________________________________ Baisse de la capacité d'emprunt Mais ce modèle tire à sa fin, selon S&P. La capacité d'emprunt des ménages français - qui intègre le revenu disponible, les taux d'intérêt et la durée des prêts -a en effet chuté de 7 % environ entre septembre 2007 et mars 2009. Résultat, au cours des dix-huit prochains mois, les experts de l'agence de notation s'attendent à une baisse de la capacité d'emprunt d'ampleur comparable, voire plus importante si les taux d'intérêt augmentent. Parallèlement, l'agence anticipe une contraction de l'octroi de nouveaux crédits à l'immobilier, qui pourrait atteindre 20 % en 2012 comparé à 2011. De quoi alimenter le repli des prix de la pierre dans le pays. Depuis la rentrée 2011, les prix ont commencé à refluer dans le désordre sur tout le territoire. Au premier trimestre 2012, en moyenne nationale le recul est de 2,1 % , selon les estimations de Century 21. Depuis janvier, même Paris n'échappe plus au mouvement.